« Retourner » une maison consiste à acheter une propriété délabrée en dessous du prix du marché, à augmenter sa valeur et à la revendre rapidement pour un profit rapide. Ceci est différent de l'investissement dans le développement, dans lequel l'acheteur achète une propriété en cours de développement, puis vend ou loue l'unité lorsqu'elle est prête à être occupée. Si vous jouez bien vos cartes, vous pouvez gagner 50 000 $ ou plus par lancer, et le faire en moins de 90 jours.
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Méthode 1 sur 3: Faire un achat judicieux
Étape 1. Familiarisez-vous avec la façon d'acheter une maison ou un condo
Si vous l'avez déjà fait, vous connaissez déjà le processus. Si vous n'avez jamais acheté de maison, consultez un agent immobilier et un conseiller financier. L'achat d'une maison comporte quelques étapes, vous devez donc comprendre ce processus, par exemple: faire une offre, obtenir un prêt hypothécaire, supprimer les conditions et prendre possession.
- Faire une offre: Étant donné que les offres verbales ne constituent pas une vente légalement exécutoire, vous devez rédiger une offre écrite et la remettre aux propriétaires et/ou à l'agent immobilier. L'offre précise le prix ainsi que les conditions de vente. Si l'offre est acceptée, l'offre devient un contrat de vente juridiquement contraignant.
- Obtenir un prêt hypothécaire: À moins d'avoir beaucoup d'argent sous la main, vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire. Il existe des dizaines de types de prêts, alors examinez ceux qui pourraient vous convenir et parlez à un courtier en hypothèques si vous avez des questions. Certains prêts hypothécaires (ARM) ont des taux d'intérêt spéciaux qui restent bas au début et augmentent considérablement après une certaine période de temps. Ceux-ci peuvent être intéressants si vous envisagez de vendre la maison rapidement.
- Supprimer les conditions: C'est généralement ce que fait l'acheteur une fois que le vendeur a accepté son offre. Il s'agit d'une action légale que l'acheteur (généralement) effectue afin de communiquer que toutes les obligations contractées par les deux ou l'une des parties ont été respectées.
Étape 2. Comprenez les risques de renverser une maison
Retourner une maison peut être risqué. Vous contractez une dette importante pour un gain potentiel dans le futur. Sauf que parfois, ce gain ne se matérialise pas, ou il ne se matérialise pas aussi rapidement que vous auriez pu le souhaiter. Vous pourriez rester assis sur une propriété plus longtemps que prévu, payer une hypothèque, des impôts fonciers et un entretien continu. Parfois, vous devrez vendre une maison à un prix inférieur à celui pour lequel vous l'avez achetée. Souvent, vous êtes à la merci d'un marché du logement frémissant.
L'effort physique requis est également un risque potentiel. Dans quelle mesure êtes-vous en forme et êtes-vous prêt à faire une grande partie du travail de bricolage impliqué dans le retournement de la maison ? Si vous n'avez jamais fait de rénovations ou de réparations auparavant, ce sera une courbe d'apprentissage abrupte et moins vous en savez, plus il faudra de temps pour renverser la maison
Étape 3. Renseignez-vous sur le marché immobilier dans lequel vous investissez
Lisez des magazines tels que Forbes, Entrepreneur et Money; ceux-ci ont souvent des articles sur l'immobilier. Commencez à comprendre comment fonctionne le marché immobilier, ce qui constitue une bonne et une mauvaise affaire et comment anticiper une croissance ou une contraction future.
- Le marché du logement est comme le marché boursier. Il a les deux taureau cycles (c'est-à-dire optimisme, croissance et forte demande) et ours cycles (c'est-à-dire pessimisme, contraction et faible demande). La différence est que le marché immobilier peut mettre beaucoup plus d'années que le marché boursier pour passer d'un cycle à un autre.
- Après avoir parlé à au moins trois agents immobiliers et mené une enquête, si vous constatez que le marché est en faible demande et que tout le monde et son chien semblent essayer de liquider des maisons, les prix des logements vont baisser et les marges bénéficiaires vont baisser avec eux. Ce genre de conditions de marché rendrait plus difficile le renversement d'une maison.
- Essayez d'attendre un marché haussier. Attendez d'acheter jusqu'à ce que le marché immobilier se soit redressé et que plus de gens essaient d'acheter que de vendre. Cela créera de meilleures conditions pour que vous commenciez à retourner.
Étape 4. Recherchez une maison qui peut être considérablement améliorée avec le moins de temps et de ressources
Vous n'essayez pas de vivre dans cette maison; vous essayez de l'acheter, de l'améliorer et de le vendre. Essayez de ne pas vous attacher à la maison. Au lieu de cela, considérez-le purement comme un exercice à but lucratif.
- Une maison qui peut être améliorée peut avoir une cour délabrée, un vieux tapis, un bon endroit pour un abri d'auto ou d'autres choses qui peuvent être réparées avec un peu d'argent et un peu de travail acharné. Ces types de correctifs offrent souvent un excellent retour sur investissement (ROI) lors du retournement d'une maison.
- Certaines personnes recherchent des propriétés en détresse. Ce sont ceux que le vendeur « souhaite désespérément vendre » pour des raisons telles que: divorce, faillite, décès, mauvais état de la propriété, retard de paiement ou autre. Ceux-ci donnent à l'acheteur un avantage inhérent sur le vendeur.
- Recherchez des maisons qui se vendent dans la gamme moyenne à supérieure. Cela signifie le montant auquel la famille moyenne pourrait se le permettre. Généralement, cela signifie entre environ 200 000 $ et 500 000 $ selon votre région. Vous voulez cette gamme de prix parce que ce sont généralement ceux qui se vendent le plus rapidement - vous avez la plus grande densité de population à la recherche de ces maisons de milieu de gamme. Cela peut être beaucoup moins ou beaucoup plus, mais c'est à peu près la moyenne. Ces maisons ont généralement 3 chambres ou plus et au moins 2 salles de bain complètes.
- Découvrez ce qui est préféré par les résidents de la région dans laquelle vous cherchez à acheter. Des choses simples comme un accès facile, un stationnement hors rue, des routes sans issue et un quartier calme peuvent faire ou défaire l'attractivité d'une propriété.
Étape 5. Obtenez un prêt d'au moins plusieurs milliers de dollars de plus que le prix de la propriété que vous souhaitez retourner
Vous aurez besoin de cet argent pour les réparations et les améliorations. Négocier un achat de la propriété et acheter. Dans l'offre, assurez-vous d'avoir plusieurs façons de sortir du contrat. La méthode la plus courante consiste simplement à mettre « sous réserve de financement d'ici [à telle ou telle] date ». Si vous ne pouvez pas obtenir le financement d'ici là, demandez une prolongation avant l'expiration de la période d'éventualité de financement.
Gardez à l'esprit qu'il existe 2 dates de financement différentes: 1 pour faire une demande pour obtenir le prêt et 1 pour obtenir les fonds nécessaires pour conclure l'affaire. Pour protéger l'acheteur, l'éventualité devrait s'étendre jusqu'à la clôture du contrat. En règle générale, une éventualité de financement a un délai de 30 jours, alors prolongez le délai à moins que vous ne sachiez que vous pouvez obtenir le financement dans ce délai
Étape 6. Donnez-vous un calendrier qui décrit votre scénario de vente idéal
Le temps, c'est de l'argent, et votre objectif est de faire rénover et renverser votre maison dès que possible. À cette fin, créez une chronologie qui répertorie des moments réalistes pour la passation de marchés, la présentation et la vente. Vous n'êtes pas obligé d'atteindre tous les objectifs en cours de route, mais vous voulez être dans le stade. Un calendrier vous aidera à y parvenir.
- Notez quand vous prévoyez que les rénovations majeures seront terminées d'ici. Incluez des évaluations régulières des progrès pour vous aider à rester attentif aux problèmes à mesure qu'ils surviennent.
- Notez les périodes pendant lesquelles vous êtes disponible pour travailler à la maison, comme les longs week-ends, les vacances, etc., pendant lesquelles vous vous attendez à accélérer les travaux.
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Méthode 1 Quiz
Comment bénéficier d'un bien immobilier en mauvais état ?
Vous obtiendrez beaucoup de pratique pour faire des améliorations à domicile.
Réessayer! Vous aurez certainement du pain sur la planche, mais cela n'en vaudra peut-être pas la peine au final. Vous ne voulez pas investir autant d'argent et de travail dans une propriété que vous n'en récupérerez pas le coût. Vos énergies pourraient être mieux dépensées sur un projet plus gérable. Choisissez une autre réponse !
Vous pourrez le vendre facilement dans un marché haussier.
Pas assez! Il est plus facile de vendre dans un marché haussier car la confiance est élevée. Cependant, un bon marché global ne garantit pas que vous serez en mesure de vendre votre propriété à profit. Vous devrez probablement encore apporter des améliorations à la propriété et la commercialiser de manière agressive auprès des acheteurs. Réessayer…
Vous obtiendrez le meilleur retour sur investissement avec ce type de propriété.
Pas nécessairement! Les marges bénéficiaires sur les propriétés en mauvais état peuvent être substantielles si vous pouvez négocier un prix bon marché. Cependant, vous devrez peut-être également investir beaucoup d’argent et de main-d’œuvre dans les réparations afin d’en tirer un profit. Ces coûts pourraient absorber une grande partie de vos bénéfices. Il y a une meilleure option là-bas!
Vous pourrez l'acheter à moindre coût.
Oui! Les propriétés en mauvais état sont généralement classées comme en détresse, ce qui signifie que leurs propriétaires veulent désespérément vendre. Cela signifie qu'ils sont plus susceptibles de vendre à votre avantage. Vous avez de bonnes chances de vous retrouver avec le bout long du bâton. Lisez la suite pour une autre question de quiz.
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Méthode 2 sur 3: Réparer la maison
Étape 1. Décidez du type de travail que vous allez effectuer à la maison
Ferez-vous le travail vous-même à bon marché ou avez-vous besoin d'un entrepreneur général ou d'un « GC » pour faire le travail ? Si les réparations sont mineures, il peut être préférable de faire cavalier seul pour améliorer rapidement et à moindre coût la propriété. Pour les grands projets qui nécessitent des permis de construire, il est préférable d'embaucher un GC. Comme nous l'avons déjà noté, la clé est d'apporter des améliorations, souvent purement cosmétiques, qui rendent la maison beaucoup plus belle mais ne vous coûteront pas trop cher.
Étape 2. Effectuez d'abord les correctifs importants
De cette façon, si votre plan change (et il pourrait très bien le faire), vous avez fait toutes les corrections importantes et vous n'avez que des corrections mineures à contourner. De plus, si votre budget devient gonflé, vous ne manquerez pas de correctifs essentiels comme l'amélioration de la cuisine ou les travaux de jardinage de base, et vous pouvez pousser à vendre rapidement.
- Les correctifs majeurs sont des choses comme recâbler la maison afin qu'elle ne tombe pas en panne et ne provoque un incendie ou une électrocution; réparer les appareils cassés tels que les baignoires, les douches et les éviers; re-plancher des tapis fatigués ou du linoléum bosselé; colmatage des trous dans les murs/plafonds/portes; remplacer les charnières/supports/accessoires, etc. qui sont desserrés ou cassés; repeindre un écaillage ou une peinture mal faite; remplacement de carreaux/pavés/marches cassés, etc.; rénover tout ce qui est sale et cassé – les choses fatiguées sont moins préoccupantes que les choses sales, alors priorisez ce qui a le plus besoin de faire.
- Cherchez la main-d'œuvre la moins chère que vous pouvez trouver (des collégiens ou même vous-même) et faites nettoyer et réparer la propriété de manière impeccable. S'il reste de l'argent après cela, placez-le dans un compte d'épargne liquide à intérêt élevé; ne l'utilisez pas encore pour rembourser une partie du prêt.
- La rénovation des cuisines et des salles de bain n'augmente généralement pas suffisamment la valeur de la maison, car les propriétaires ont tendance à payer trop cher pour la rénovation.
Étape 3. Travaillez en dernier sur les correctifs mineurs
Des correctifs plus mineurs incluent le changement de couleurs de peinture sur une peinture déjà décente; changer les équipements de travail pour des équipements plus modernes; un meilleur rangement à l'intérieur des placards, etc. Tout est agréable à avoir mais pas indispensable si vous êtes à court de temps et d'argent.
- Lisez des livres écrits sur ce que les acheteurs recherchent dans une maison. La présentation est en grande partie une question de présentation: si vous pouvez utiliser quelques astuces pour améliorer l'apparence de la maison, vous économiserez du temps et de l'argent. Bien sûr, vous devez également réussir l'inspection du constructeur, ce qui doit donc être pris en compte pour tout problème structurel à résoudre.
- En règle générale, le nettoyage, la peinture et l'ajout de plantes sont le moyen le moins cher d'augmenter la valeur d'une maison. Un deck augmente également la valeur plus que le prix du deck. Remplacer les appareils électriques et de plomberie et réparer tout ce qui est cassé est également un moyen peu coûteux d'augmenter la valeur de la maison.
- Choses que vous pouvez probablement faire vous-même: repeindre. Déchirez le vieux tapis pour trouver des planchers de bois franc ou re-tapis. Retouchez les anciens appareils. Peignez les zones mineures. Changer les raccords. Repaver le patio et les zones d'entrée. Changer la couleur de la porte d'entrée. Ajouter de nouvelles poignées.
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Méthode 2 Quiz
Pourquoi pourriez-vous retarder la rénovation d'une salle de bain?
Le travail sur une salle de bain n'est pas considéré comme une solution majeure.
Pas assez! Tous les travaux dans la salle de bain ne sont pas les mêmes. Le remodelage purement esthétique n'est pas une solution majeure. Réparer une toilette cassée, en revanche, est une solution majeure. Devine encore!
Rénover une salle de bain peut coûter plus cher que cela ne vaut la peine.
Droit! Le coût de la rénovation peut être assez exorbitant. Le plus souvent, ces coûts dépassent la valeur ajoutée à la maison. Lisez la suite pour une autre question de quiz.
Rénover une cuisine en premier est plus rentable.
Définitivement pas! Rénover une salle de bain n'est pas très rentable, mais rénover une cuisine non plus. Vous devriez attendre ces deux types d'améliorations. Réessayer…
L'argent dépensé pour la rénovation pourrait être mieux dépensé pour rembourser un prêt.
Nan! Cela peut sembler être la décision la plus responsable sur le plan fiscal. Cependant, vous faites fructifier votre argent si vous le placez d'abord dans un compte d'épargne liquide à intérêt élevé. Vous accumulerez des intérêts plus élevés sur votre épargne que sur votre prêt et pourrez rembourser une plus grande partie de votre prêt plus tard. Réessayer…
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Méthode 3 sur 3: Vendre la propriété
Étape 1. Mettez en scène la maison
Les maisons mises en scène peuvent se vendre beaucoup plus rapidement que les maisons non mises en scène, parfois jusqu'à 50 % plus rapidement. Bien sûr, assurez-vous que votre maison est nettoyée, désencombrée et organisée. Essayez de faire en sorte que la première impression donne une impression durable.
- Les maisons mises en scène bénéficient souvent de couleurs et de caractéristiques très neutres – des caractéristiques qui plaisent à un large éventail de personnes sans offenser beaucoup de gens. Cela signifie beaucoup de couleurs neutres (marrons, crèmes, etc.) et pas trop de meubles flashy. Vous pouvez louer des meubles à une société de mise en scène si vous le souhaitez, ou vous pouvez contrôler vous-même la mise en scène de la maison.
- Retirez tous les effets personnels de la maison. N'oubliez pas que vous voulez que les personnes qui voient la mise en scène croient que cette maison pourrait éventuellement être leur nouvelle maison. Les effets personnels tels que les trophées, les peintures d'enfants, les souvenirs de vacances et les photos de famille doivent tous être supprimés.
- Faites de la maison un appel aux sens.
- Vue: nettoyer, désencombrer, organiser, laisser de la place pour une pièce ouverte, ouvrir les rideaux, etc.
- Odeur: mettez des désodorisants dans les salles de bain, laissez des fleurs dans le hall, sortez une cafetière fraîche, etc.
- Toucher: invitez vos invités à s'asseoir dans le canapé le plus moelleux; assurez-vous qu'il ne reste pas de poussière.
- Son: éteignez tous les générateurs, téléviseurs et ordinateurs bruyants et mettez plutôt de la musique facile à écouter comme le jazz.
Étape 2. Montrez la propriété aux acheteurs potentiels
Discutez-en avec eux. Si un problème particulier est mentionné à plusieurs reprises, voyez si vous pouvez utiliser une partie de l'argent que vous avez économisé pour le réparer/l'améliorer. Sinon, modifiez votre stratégie de vente pour en détourner l'attention. Cette étape devrait prendre moins d'un mois, tout au plus.
Utilisez la puissance du Web et de votre réseau personnel si vous éprouvez des difficultés à vendre la maison. Ne comptez pas seulement sur le courtier pour conclure la vente. Diffusez des annonces sur des sites Web (Craigslist, Zillow ou Trulia sont un bon point de départ) et accédez à vos réseaux sociaux pour voir si quelqu'un pourrait être intéressé à mordre
Étape 3. Vendre la maison pour un prix nettement plus élevé que celui auquel vous avez acheté la propriété.
Tous les désagréments ou dépenses liés à la propriété sont désormais le problème de l'acheteur, pas le vôtre. Remboursez le prêt, déposez vos bénéfices et prenez des vacances.
Soyez prêt à baisser le prix si personne ne mord. Il est indispensable de rechercher les prix des maisons dans la région, surtout si le prix de votre maison est gonflé et que vous ne le savez même pas. Ajuster le prix à une somme plus gérable peut signifier une vente en un rien de temps. Payer une hypothèque et des impôts sur une maison hors de prix parce que votre ego est en train de faire baisser le prix n'est pas un bon moyen de gagner de l'argent
Étape 4. N'oubliez pas de déclarer vos bénéfices à l'IRS
Un montant non déclaré de 100 000 $ peut conduire à un audit douloureux plus tard. C'est une galère, mais c'est une galère nécessaire. But
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Méthode 3 Quiz
Que faire si personne ne fait d'offres sur votre propriété ?
Apporter d'autres améliorations à la propriété
Définitivement pas! Vous ne ferez que couler plus d'argent dans une propriété qui ne mènera nulle part. Vous pourriez même être obligé d'augmenter le prix pour récupérer les coûts, ce qui rendra la vente encore plus difficile. Choisissez une autre réponse !
Tenez-vous en à vos armes et insistez sur le prix demandé
Nan! Si vous êtes extraordinairement chanceux, votre patience pourrait entraîner une vente à votre prix demandé actuel. Cependant, vous aurez quand même perdu plus d'argent en payant l'hypothèque et les impôts à la fin. Ceux-ci pourraient l'emporter sur l'argent que vous avez gagné en gardant le même prix. Choisissez une autre réponse !
Baisser le prix
Ouais! Si personne n'achète, il se peut que vous vendiez plus cher que le prix du marché dans votre région. Ramenez-le à un prix plus raisonnable pour la propriété et le quartier et vous aurez peut-être le choix d'acheteurs en un rien de temps. Lisez la suite pour une autre question de quiz.
Retirez-le du marché pendant une courte période
Pas exactement! Donner à votre propriété une pause dans les annonces ne fera que vous nuire. Il ne sera plus attrayant pour les acheteurs s'il réapparaît mais au même ancien prix. Cliquez sur une autre réponse pour trouver la bonne…
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Des astuces
- Assistez aux réunions du club immobilier de votre région. Celles-ci sont souvent bien annoncées, mais une recherche Google fera généralement l'affaire tout aussi bien. Apprenez les idées derrière l'achat et le retournement. Ne payez pas pour les cours coûteux du week-end (généralement environ 600 $) à moins que vous ne puissiez vraiment vous le permettre; ils impliquent généralement des recherches que vous pouvez faire vous-même.
- Il est également possible de faire un profit en renversant une nouvelle maison plutôt qu'une maison en difficulté.
- Essayez un « dry run », dans lequel vous regardez les prix des maisons dans votre région et voyez combien vous auriez pu gagner si vous aviez investi de l’argent réel. Ce n'est qu'après avoir développé de meilleurs instincts et acquis une véritable confiance que vous devriez commencer à jouer avec votre propre argent.
- Assurez-vous d'obtenir une libération des privilèges de tous les entrepreneurs qui fournissent les services à la propriété. Sinon, les sous-traitants pourraient placer un privilège sur la propriété si l'entrepreneur général ne les paie pas.
- L'emplacement est tout. Une maison correcte au coin de la rue principale se vendra bien plus qu'une maison impressionnante à 8,0 km de tout. Méfiez-vous de l'emplacement lors de l'achat.
- Votre objectif est d'acheter la pire maison du quartier pour augmenter les chances que vous puissiez obtenir un retour sur votre investissement. Sinon, vous ne pourrez peut-être pas vendre la propriété en raison de l'état des autres maisons du quartier.
- Rendez-vous régulièrement dans les portes ouvertes les samedis et dimanches et voyez comment les professionnels mettent en scène des maisons à vendre. Portez une attention particulière aux plantes, aux couleurs de peinture, aux équipements et à la façon dont ils agrandissent les pièces en supprimant les murs, les miroirs et en limitant la quantité de meubles dans la maison. Même quelque chose d'aussi simple que de placer un assainisseur d'air parfumé à la vanille dans la maison peut la rendre plus invitante.
- Assurez-vous que votre crédit est excellent au cas où vous auriez besoin de contracter une hypothèque pour acheter la propriété.
- Achetez une propriété qui a un titre clair et essayez d'éviter les contrats de transport par le propriétaire. Dans ces situations, le propriétaire pourrait faire défaut sur son hypothèque ou avoir des privilèges sur la propriété pendant qu'il était propriétaire avant que vous ne possédiez la propriété. Dans certaines situations, l'acompte peut rembourser les privilèges du propriétaire afin que la propriété puisse être achetée directement et y mettre votre nom.
- Il est possible d'investir dans une propriété avec 401K dollars avant impôts sans pénalités sur l'argent que vous retirez. Cependant, vous devriez d'abord demander l'avis d'un agent fiscal de l'IRS ou d'un CPA qui connaît bien cette technique.
Mises en garde
- Faire renverser une maison est extrêmement risqué et vous pourriez finir par perdre des centaines de milliers de dollars, sur lesquels vous devrez alors des intérêts à la banque. Ne l'essayez que si vous êtes sûr de savoir exactement ce que vous faites.
- L'idée derrière le retournement est que vous pouvez faire une vente avant que les intérêts ne commencent à s'accumuler sur votre prêt. Si vous vous retrouvez assis sur un « trou noir », encaissez du mieux que vous le pouvez; une perte de quelques milliers de dollars est loin d'être aussi grave qu'une propriété délabrée et une montagne de dettes à vie.
