Il y a une quantité incroyable d'argent à gagner en renversant de nouvelles maisons si vous pouvez le faire correctement. En fait, vous pouvez facilement gagner 25 000 $ ou plus par flip, et le faire en moins de 90 jours. Cependant, gardez à l'esprit que vous risquez également de perdre autant, voire plus, sur un flip si vous calculez mal l'opportunité. Faire tourner de nouvelles maisons peut être un moyen de gagner de grosses sommes d'argent de manière non conventionnelle, mais cela nécessite également des recherches, un travail acharné et un bon appétit pour le risque.
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Partie 1 sur 4: Déterminer si le retournement de maison vous convient
Étape 1. Assurez-vous d'avoir suffisamment d'argent supplémentaire
Le retournement de maisons implique l'achat d'une maison ou d'une propriété. Ainsi, en plus d'ajouter une autre hypothèque à vos dépenses mensuelles, vous devrez probablement aussi verser une mise de fonds. Espérons que votre prix de vente couvrira ces dépenses. Quoi qu'il en soit, vous aurez besoin d'une grande quantité d'argent en main et d'un budget mensuel flexible pour commencer à renverser des maisons.
Ce sont aussi d'autres dépenses, comme les services publics et les taxes, qui entrent en ligne de compte. Lorsque vous vendez la maison, vous devrez également payer un impôt sur les gains en capital sur vos bénéfices
Étape 2. Gérez vos attentes
Les palmes qui réussissent ne se contentent pas d'acheter et de vendre des maisons sans faire de travail intermédiaire ou d'efforts de marketing. Comprenez que vous devrez travailler et faire des dépenses pour apporter des changements à la maison dans de nombreux cas. Dans d'autres, vous voudrez éviter les frais d'agent immobilier et essayer de vendre la maison vous-même, ce qui nécessite un certain travail de marketing et de démarche. Assurez-vous que vous êtes prêt à travailler pour bien faire les choses.
Étape 3. Assurez-vous d'avoir suffisamment de temps libre
Ce n'est pas un passe-temps de week-end, mais un travail à temps plein. Dans la plupart des cas, vous devrez planifier l'entretien, superviser la construction des ajouts ou des modifications et traiter d'autres problèmes qui surviennent avec la maison. Vous devrez également montrer vous-même la maison aux acheteurs potentiels si vous ne prévoyez pas de faire appel à un agent immobilier. Il serait difficile de programmer tout cela autour d'un autre emploi à temps plein.
Étape 4. Être capable de gérer les risques et les échecs
Il y a de fortes chances que vous fassiez au moins quelques faux pas lorsque vous commencerez à retourner des maisons. Ces erreurs peuvent vous coûter des milliers ou des dizaines de milliers de dollars. De plus, des accidents peuvent survenir et vous coûter des milliers de dollars ou retarder votre projet actuel de plusieurs semaines ou mois. Si vous êtes le genre de personne qui ne peut pas penser et agir de manière rationnelle en ces temps de stress, le renversement de maison n'est peut-être pas pour vous.
Partie 2 sur 4: Recherche d'une propriété
Étape 1. Familiarisez-vous avec la façon d'acheter une maison ou un condo
Si vous l'avez déjà fait, alors vous connaissez déjà le processus et c'est une seconde nature. Si vous n'avez jamais acheté de maison, consultez un agent immobilier. L'achat d'une maison comporte quelques étapes que vous devez connaître. Généralement, ce processus comprend le placement d'une offre, l'obtention d'un prêt hypothécaire, la suppression des conditions et la prise de possession.
Vous pouvez également ignorer la vente initiale en achetant entièrement vos propres lots et en y construisant vos propres maisons pour les vendre. Dans ce processus, vous pouvez soit construire la maison vous-même, soit engager un constructeur pour le faire pour vous. Ces deux processus sont respectivement connus et construits sur mesure
Étape 2. Recherchez les conditions du marché dans votre région
Discutez avec les agents immobiliers du volume et de la demande de logements qu'ils connaissent. Vous pouvez également rechercher dans votre journal local des rapports sur le logement.
- Le marché du logement est comme le marché boursier en ce sens qu'il a à la fois des cycles « haussier » et « baissier ». Le marché immobilier peut mettre des années et des années à passer d'un cycle à un autre. Cela signifie que l'immobilier peut être soit en « haute demande » soit en « faible demande » à un moment donné.
- Si votre région connaît actuellement une "faible demande" de logements, il sera beaucoup plus difficile, ou du moins moins rentable, de renverser des maisons.
- Si vous voulez vraiment vous lancer dans l'inversion, mais que vous constatez que votre marché immobilier local n'est pas mûr pour cela, envisagez de déménager dans une zone où le marché est plus actif. Recherchez les marchés les plus chauds en ligne. Certaines régions connaissent actuellement une reprise spectaculaire des prix et sont prêtes pour des investissements inversés.
Étape 3. Trouvez une propriété
Une fois que vous avez décidé que le moment est venu de commencer un nouveau projet, recherchez le bon lot dans les limites de votre budget. Il existe plusieurs façons de procéder.
- Certaines personnes recherchent des propriétés en détresse. Ce sont ceux que le vendeur « souhaite désespérément vendre », pour des raisons telles que le divorce, la faillite, le décès, le mauvais état de la propriété ou des retards de paiement. La volonté du vendeur de vendre vous permettra de négocier un meilleur prix sur le terrain.
- Une autre façon consiste simplement à localiser les zones de votre ville ou village qui sont de "nouveaux quartiers", où se déroulent toutes les nouvelles constructions. Allez-y et faites le tour. Recherchez les panneaux placés par les constructeurs qui souhaitent vendre leur nouvelle maison ou les terrains ouverts disponibles.
Étape 4. Réfléchissez au type de maison que vous pourriez construire sur une propriété
Faites vos recherches et déterminez le style, la taille et les caractéristiques spécifiques de la maison qui sont à la mode ou couramment vendus dans votre région. Regardez les nouvelles maisons vendues et essayez d'imiter leurs succès. Vous devrez peut-être constituer une équipe avec un designer et un architecte pour avoir une idée réaliste de ce que vous pouvez faire avec un lot et un budget donnés.
- Essayez de planifier des maisons qui se vendent dans la gamme moyenne à supérieure. Cela signifie le montant auquel la famille moyenne pourrait se le permettre. Généralement, cela signifie entre environ 200 000 $ et 500 000 $ selon votre région. Vous voulez cette gamme de prix parce que ce sont les maisons qui se vendent le plus rapidement car il y a la plus grande densité de population à la recherche de ces maisons de milieu de gamme. Cela peut être beaucoup moins ou beaucoup plus, mais c'est à peu près la moyenne.
- Dans de nombreux cas, la maison doit avoir trois chambres ou plus et au moins deux salles de bain complètes.
Étape 5. Contactez les constructeurs au sujet des « maisons spécifiques »
Une autre façon de trouver une maison est simplement de rechercher une liste de constructeurs dans votre région. Appelez-les tous et demandez-leur s'ils ont des « maisons spéciales » à vendre. C'est ainsi qu'une nouvelle maison sans propriétaire s'appelle (autre que le constructeur).
- La raison pour laquelle vous voulez envisager de trouver une maison neuve est simple. C'est tout neuf, aucune rénovation n'est nécessaire. Cela se voit bien mieux et vous aurez plus de gens qui viendront le voir que vous ne le feriez avec une maison plus ancienne. Et les marges sont plus grandes. Cela signifie que les nouvelles maisons commandent une "prime". Si une personne veut vivre dans une toute nouvelle maison, elle doit payer un prix plus élevé. Presque comme acheter une nouvelle voiture sur le terrain, sauf qu'elle ne va pas se déprécier.
- De plus, les nouveaux quartiers offrent généralement plus de fonctionnalités et de commodités telles que des parcs, des ruisseaux, des sentiers pédestres, etc. Ils sont plus agréables avec plus de mises à niveau. Votre maison est entourée de belles maisons neuves. Toutes ces fonctionnalités combinées s'additionnent et facilitent le retournement de votre maison.
Étape 6. Enquêtez davantage sur vos opportunités préférées
Avec le temps, vous affinerez votre recherche à quelques propriétés. À ce stade, faites des recherches sur chaque constructeur que vous envisagez pour vous assurer qu'ils sont réputés et qu'ils finiront la maison selon les normes qu'ils prétendent, telles que les comptoirs en granit, les tapis de 50 onces et d'autres spécifications. Assurez-vous qu'ils font un travail de qualité et inspectez même certaines des autres maisons qu'ils ont construites. S'ils n'ont pas d'autres maisons construites à vous montrer, alors soyez très prudent.
Assurez-vous d'utiliser les données du service d'annonces multiples (MLS) pour voir les tendances du quartier et les valeurs moyennes de maisons similaires. Cela devrait vous donner une idée de la valeur marchande de la maison. Accédez à https://www.mls.com pour utiliser le service
Partie 3 sur 4: Acheter la propriété
Étape 1. Tenez compte des coûts
Regardez les coûts du lot, les honoraires du constructeur et les coûts de construction. Vous devrez également tenir compte des commissions, des taxes foncières et des assurances, ainsi que du coût de financement de votre investissement. Faites le total de ces chiffres en utilisant les chiffres de votre constructeur et des projets comparables. Vous pouvez ensuite utiliser ce total pour comparer à un prix de vente estimé afin de déterminer si vous pouvez ou non réaliser un profit raisonnable sur la vente de la maison.
Étape 2. Une fois que vous avez trouvé une propriété qui est une bonne affaire, sautez dessus
Si vous savez, sur la base de comparaisons MLS réelles dans ce domaine, que vous pourriez le retourner pour au moins 25 000 $ de plus alors, dépêche toi!
Faites immédiatement une offre. S'il est accepté, vous aurez encore le temps de faire vos recherches sur le constructeur et l'état de la maison.
Dans l'offre, assurez-vous d'avoir plusieurs moyens de sortir du contrat, tels que « sous réserve de financement ». Si vous avez un problème et que vous devez sortir et ne pas inclure ce type de clause, alors vous ne pourrez pas sortir s'il y a un problème. La plus courante est simplement « sous réserve d'un financement à la date x ». Si vous ne pouvez pas effectuer le financement d'ici là, demandez une prolongation de la date de la condition
Étape 3. Obtenir un financement
Afin d'acheter réellement la propriété et de commencer ou de poursuivre la construction, vous devrez contracter un emprunt. Pour le retournement de maison, vous devrez probablement contracter un emprunt avec un taux d'intérêt élevé, en raison du risque inhérent au retournement de maison. Dans de nombreux cas, cela pourrait atteindre un taux annuel de 10 à 12 %.
Avoir de bons antécédents de crédit et une bonne cote de crédit peut vous aider à obtenir un meilleur taux, mais le prêt sera toujours considéré comme risqué par de nombreux prêteurs
Étape 4. Supprimez les conditions sur la maison
Cela signifie que vous devez prendre possession à la date du contrat. Cela se produit pendant la construction de votre maison. Alors maintenant, vous pouvez parler au constructeur et choisir vos caractéristiques et couleurs pour l'intérieur et l'extérieur de la maison. Si vous n'avez aucune expérience dans ce domaine, cherchez à savoir si le constructeur a un professionnel qui peut vous consulter.
Étape 5. Complétez votre maison
Assurez-vous de surveiller le travail du constructeur pendant qu'il termine la maison selon vos spécifications. Vous voudrez peut-être consulter d'autres livres ou experts en finition de maison, en particulier pour vos premiers produits. Vous voudrez ajouter des finitions de luxe visibles sans sacrifier trop de votre budget.
- Choisissez des textures, des peintures et des matériaux "toutes couleurs neutres", ainsi que des finitions qui conviendront à presque tous les goûts. Ne choisissez pas des couleurs vives pour quoi que ce soit. N'oubliez pas que vous « retournez » cette maison. Vous faites l'intérieur pour "quelqu'un d'autre". Ce n'est pas ce que vous aimez, c'est ce que la population en général aimera, ce sont des "tons neutres" à l'intérieur et à l'extérieur.
- Si vous ne faites rien d'autre, assurez-vous que la cuisine est parfaite. C'est la pièce la plus importante de la maison pour de nombreux acheteurs. Si c'est déjà bien, regardez ensuite les salles de bain.
Partie 4 sur 4: Vendre la maison
Étape 1. Maintenant que votre maison est prête, préparez-la à être exposée
Débarrassez-vous de tous vos déchets et de tous les matériaux de construction ou équipements qui traînent. Cette maison va être mise en vente. Cela signifie qu'il doit être "100% sans encombrement". Un moyen simple de comprendre cela est d'aller dans n'importe quelle "maison témoin" de votre région et de voir comment ils ont aménagé l'intérieur. Vos meubles, si vous en avez, n'ont pas besoin d'être aussi beaux ou aussi sophistiqués qu'ils pourraient l'avoir dans la maison témoin.
Ne laissez rien à la vue. Rangez tout dans les armoires, les placards, les tiroirs, le sous-sol et le garage. Laissant le salon principal à l'air épuré. N'utilisez pas non plus trop de meubles. Vous ne voulez pas que les chambres aient l'air trop occupées. Ne montez pas non plus trop de photos ou d'images sur les murs. Vous voulez que tout soit impeccable. Parce que votre acheteur veut une "maison neuve", n'en faites pas une "maison d'occasion" pour lui. Faites-en une « maison témoin » pour eux
Étape 2. Répertoriez la maison
Vous pouvez le vendre vous-même pour économiser de l'argent ou l'inscrire sur la MLS avec un agent immobilier. La raison pour laquelle vous voudriez vendre via le MLS est qu'il y a des milliers d'agents immobiliers dans votre région qui verront cette liste MLS (service d'annonces multiples) et commenceront à montrer votre maison peut-être même "quotidiennement". Vous aurez des tonnes d'agents immobiliers en compétition pour vendre votre maison. Comparez cela à "juste vous" essayant de le vendre. Oui, vous renoncerez à une commission mais cela peut être pris en compte dans le prix de vente.
- Annoncez votre maison de manière compétitive dans la région. Cependant, lors de l'achat de la maison, vous auriez dû conclure une affaire et vous aviez déjà prévu que vous pourriez la revendre pour au moins 50 000 $ de plus en fonction des conditions réelles du marché et des recherches que vous avez effectuées.
- Ne le surévaluez pas ou il ne se vendra pas, ne le sous-évaluez pas et ne laissez pas de l'argent sur la table. Mais il vaut mieux le sous-évaluer et ne pas être flexible sur le prix demandé pendant la négociation, que de le surévaluer et que personne ne vienne le regarder.
Étape 3. Lorsque vous recevez une offre, réfléchissez bien à la situation
Ne jamais, en aucun cas, entrer dans une négociation où vous échangez des offres dans les deux sens. S'ils vous font une offre, vous devez toujours leur dire: « Je vais y réfléchir et je vous répondrai dans une heure ». Prenez le temps d'y réfléchir. Ne commencez pas à échanger des offres avec un acheteur sans prendre au moins une heure. Une chose que vous pouvez faire lorsque vous êtes avec l'acheteur et qu'il vous dit « Et qu'est-ce que ça va faire… », dites-lui: « d'accord, je vais accepter cette offre et je vais aller prendre un café et je reviendrai dans un heure pour vous le faire savoir.
C'est très important car il y a de fortes chances qu'ils ne vous en aient pas assez offert et que maintenant vous vouliez contrer l'offre. Ce que vous pouvez faire, c'est prendre cette heure pour structurer votre contre-offre. Par exemple, si leur offre correspond à peu près à ce que vous voulez mais pas tout à fait, revenez et dites quelque chose comme "d'accord, j'accepterai votre offre mais je ne laisse pas les appareils". Cela pourrait leur convenir, et cela représente les 5 000 $ que vous auriez pu perdre si vous aviez entamé une négociation hâtive
Étape 4. Allez de l'avant avec la vente
L'acheteur de votre maison voudra qu'on lui donne un délai pour « supprimer les conditions ». Généralement, si vous avez une offre, l'acheteur sera "sérieux" à propos de votre maison. S'ils ont besoin d'une prolongation, ne la donnez que s'il y a peu ou pas d'autre activité. Mais si vous recevez encore beaucoup d'autres offres sur votre maison, ou si vous avez peut-être l'impression que vous n'obtenez pas une aussi bonne affaire que vous le pensiez au départ, ne prolongez pas la date de la condition, rendant ainsi l'offre nulle et non avenue. Cela vous permettra de prendre votre offre de sauvegarde qui pourrait être meilleure et plus forte.
En général, cependant, vous voulez être accommodant à ce stade pour que l'affaire soit conclue avec succès. Donc, s'ils veulent amener leur famille pour la troisième fois, laissez-les simplement venir le voir
Étape 5. Recherchez votre prochain projet
Maintenant que l'acheteur a supprimé les conditions, vous pouvez commencer à chercher une nouvelle propriété à acheter ou essayer d'en trouver une autre à retourner de la même manière que vous venez de le faire. Le jour où ils en prennent possession, il faut être « dehors ». Ensuite, peu de temps après leur prise de possession, vous obtiendrez un gros salaire grâce au profit que vous avez réalisé sur la vente. Autrement dit, à moins que vous ne portiez cela dans la nouvelle maison que vous finissez par acheter. Il est généralement préférable de laisser les bénéfices que vous gagnez dans votre maison.
N'encaissez pas et allez dépenser l'argent. Il vaut mieux aggraver l'effet et permettre à votre argent d'aller travailler pour vous êtes dans le prochain achat que de le gaspiller sur les achats et l'extravagance. Bien sûr, achetez-vous des vacances pour quelques milliers de dollars, mais laissez le reste de ce bénéfice travailler pour vous dans la prochaine maison ou dans un autre investissement où cela vous rapportera encore plus d'argent
Des astuces
- C'est une grande tendance. Mais cela signifie aussi beaucoup de concurrence. Si vous envisagez de le faire, assurez-vous de lire un peu à ce sujet. Cependant, gardez à l'esprit que la plupart des émissions, des livres et du matériel de retournement à domicile se concentrent sur le retournement de propriétés plus anciennes et de propriétés en détresse, dont certaines pourraient avoir besoin de rénovations, et c'est un tout autre terrain de jeu. C'est pourquoi vous devriez envisager des maisons neuves que le constructeur souhaite simplement liquider pour un petit profit. Certains constructeurs veulent simplement sortir, ou ils « doivent sortir » et vendront à l'équilibre.
- Si une tonne de personnes viennent voir votre maison, comme plusieurs par jour, vous sous-évaluez peut-être votre propriété. Vous n'en auriez pas autant à moins que votre prix ne soit si bas que les gens pensent que c'est une bonne affaire, et ce n'est pas votre objectif. Votre objectif est d'être « à prix compétitif » tout en étant en mesure de générer des bénéfices.
- Essayez de trouver ce qu'ils appellent une société immobilière « à tarif forfaitaire » pour aller avec. Ils obtiendront votre inscription sur le MLS le plus populaire de votre région, permettant à d'autres agents immobiliers de commencer à vendre votre maison. Cependant, ils ne facturent qu'un "forfait", ce qui vous permet souvent d'économiser environ 40 % en commissions d'agent immobilier.
- Lorsque vous achetez une maison, à moins que vous ne soyez déjà très habitué à remplir des contrats et à négocier, essayez de demander à un avocat et/ou à un agent immobilier d'être présent et de travailler en votre nom. Sans eux, le vendeur pourrait essayer de fixer des conditions qui pourraient finir par vous nuire, et vous pourriez même ne pas le savoir. Vous voulez donc que quelques professionnels expérimentés fassent partie de votre équipe pour vous conseiller avant de signer sur la ligne pointillée pour acheter ou vendre la maison.
Mises en garde
- Rédigez un plan d'action soigneusement détaillé jusqu'au dernier élément. Pesez le pour et le contre. Comment cela affectera-t-il votre vie à la maison, avez-vous une famille à laquelle penser, comment cela affectera-t-il votre travail et pouvez-vous vous permettre des frais imprévus pour transporter la propriété jusqu'à ce que vous puissiez la retourner ?
- Il s'agit d'un aperçu de base sur la façon dont cela est fait. Vous aurez affaire à de grosses sommes d'argent et serez dans certaines conditions qui pourraient vous coûter très cher si vous faites une erreur. En d'autres termes, soyez très prudent. Ceci est destiné aux personnes qui sont prêtes à faire leurs devoirs, à pointer leurs "i" et à croiser tous leurs "t". Pas pour ceux qui vont bêtement se précipiter et "s'envoler". N'oubliez pas qu'il y a beaucoup à faire sur ces offres.
