Acheter et renverser un bien immobilier est un moyen populaire, bien que risqué, de gagner de l'argent. Si vous achetez une maison à un bon prix, effectuez des rénovations esthétiques et vendez la maison à un prix plus élevé que celui que vous avez payé, vous pouvez facilement gagner beaucoup d'argent. Cependant, le retournement de maison n'est en aucun cas un plan facile pour « devenir riche rapidement ». Cela demande beaucoup de travail, beaucoup d'investissements, et même avec une grande maison, vous pouvez avoir du mal à vendre le produit fini simplement en raison des fluctuations du marché du logement.
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Partie 1 sur 6: Évaluation de vos capacités
Étape 1. Évaluez votre engagement de temps
Le retournement des propriétés n'est généralement pas un travail à temps partiel. La recherche, la rénovation, puis la vente de propriétés nécessitent beaucoup de planification et de travail pendant la semaine de travail. Si vous ne pouvez pas faire de l'alternance un travail à temps plein, vous n'êtes probablement pas prêt pour cela.
Étape 2. Évaluez vos propres compétences en rénovation
Les meilleures palmes sont capables d'effectuer elles-mêmes des tâches de rénovation de base, comme réparer des trous dans les murs ou remplacer des toilettes. Vous économiserez beaucoup d'argent en n'attendant pas que les autres effectuent ces tâches à votre place. De plus, il y a des circonstances où les choses doivent être réparées immédiatement, donc ne pas avoir à attendre les autres peut être un atout précieux. Économiser de l'argent de cette manière ne peut qu'améliorer votre résultat net. Dans certains cas, cela peut faire la différence entre faire une vente et devoir attendre un autre acheteur. Considérez votre propre capacité à effectuer ces tâches avant de décider si le retournement de propriété vous convient.
Étape 3. Évaluez votre capacité à financer un flip
Le renversement de l'immobilier nécessite que vous achetiez d'abord la propriété, puis que vous payiez vous-même pour la rénover, vous aurez donc besoin du financement pour le faire. Les banques ne sont généralement pas disposées à accorder des prêts non garantis à cette fin, vous aurez donc besoin d'économies, de garanties ou des deux pour vous permettre chaque projet de flip. Si vous avez suffisamment d'épargne, utilisez-le, mais sinon, vous devrez utiliser un prêt garanti comme une deuxième hypothèque ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Une autre façon est d'utiliser de l'argent dur ou un prêt relais, ces types de prêts sont destinés aux investisseurs immobiliers et sont plus faciles à obtenir car ils sont garantis par la propriété elle-même. Les prêts d'argent dur ne sont pas fournis par les banques locales, vous devez trouver un prêteur privé dans votre région. N'oubliez pas que vous aurez également besoin d'argent pour rénover et conserver la propriété jusqu'à la vente en plus du prix de vente de la propriété.
Les HELOCs et les hypothèques de second rang comportent le risque que vous perdiez votre maison si vous ne remboursez pas le prêt
Étape 4. Assurez-vous d'avoir une connaissance du marché immobilier
Vous aurez besoin de très bien connaître le marché immobilier pour être un flipper réussi. Non seulement vous aurez besoin des compétences nécessaires pour identifier les bonnes affaires, mais vous aurez également besoin de savoir quand acheter et vendre, et où le faire, afin que vous obteniez le meilleur retour sur votre argent en un minimum de temps. Sinon, vous serez coincé avec une perte de la vente ou de la détention du bien trop longtemps. Acquérir une connaissance approfondie du marché immobilier de votre région en étudiant les annonces immobilières locales, en travaillant dans le secteur ou en consultant des experts immobiliers locaux.
Partie 2 sur 6: Acheter un Fixer-Upper
Étape 1. Trouvez un bien immobilier bon marché
Vous pouvez rechercher des biens immobiliers bon marché dans votre journal local, par le biais d'annonces en ligne ou en recherchant des prêts hypothécaires en souffrance en ligne. La clé pour renverser l'immobilier est de trouver une maison décente et réparable à un prix suffisamment bas pour valoir votre temps, vos efforts et votre argent.
Les sources courantes de biens immobiliers bon marché comprennent les saisies HUD, les ventes de forclusion régulières et les ventes à découvert. Vous pouvez également essayer de rechercher des avis de décès et des règlements de divorce, car ils ont tendance à précéder les ventes rapides de logements
Étape 2. Recherchez le quartier
En plus de la recherche de quartier qui déterminera la valeur marchande moyenne des maisons de la région, il est également important de connaître la région elle-même. Vous voudrez examiner les facteurs communautaires comme la qualité des écoles de la région, l'accès aux transports en commun (le cas échéant pour votre communauté) et d'autres aspects qui détermineront si cette propriété sera attrayante, par exemple, une jeune famille avec enfants versus un couple de retraités cherchant à s'installer.
Le quartier aide à établir le marché pour votre maison potentielle, et vous voudrez savoir si la région a déjà des prix en hausse, est dans une phase de transition ou a des prix relativement bas. Vous pouvez le déterminer en interrogeant les habitants ou en parlant à un agent immobilier qui connaît le quartier
Étape 3. Évaluez la propriété
Avant de finaliser l'achat, vous voudrez jeter un coup d'œil autour de vous et demander à un entrepreneur et/ou à un inspecteur en bâtiment de vous accompagner. Un entrepreneur peut vous donner une estimation du coût des réparations et des rénovations. Un inspecteur en bâtiment saura si des travaux coûteux comme des réparations de fondations peuvent être nécessaires, car ces types de réparations peuvent devenir incroyablement coûteux et vous feront facilement dépasser votre budget.
- De nombreuses propriétés inscrites aux enchères sont vendues comme « invisibles », ce qui signifie que vous ne pourrez pas visiter la propriété. Ces investissements peuvent être exceptionnellement risqués, vous pouvez donc éviter les scénarios dans lesquels vous ne pouvez pas évaluer la propriété en personne.
- Trouvez des entrepreneurs et des inspecteurs en effectuant une recherche en ligne, ou parlez à quelqu'un qui travaille dans l'immobilier. Ils peuvent connaître un entrepreneur ou un inspecteur fiable qui fait du bon travail et vous donnera une évaluation honnête.
- Renseignez-vous auprès de l'inspecteur sur l'état des principaux systèmes de la propriété (système électrique, système de plomberie, état des fondations et du toit, etc.). Ce sont peut-être les éléments les plus coûteux à réparer, il est donc préférable de savoir à l'avance si ces principaux systèmes sont en bon état ou non.
- Demandez à l'entrepreneur à quoi ressemble l'investissement total. Cela vous donnera une bonne idée du type de réparations dont vous auriez besoin si vous achetiez cette maison.
Étape 4. Évaluez les coûts et la valeur
Avant d'acheter une propriété, il est important de connaître votre budget et d'être conscient des coûts prévus. Pour ce faire, vous devrez évaluer la propriété pour évaluer l'ampleur des réparations. Ensuite, revenez en arrière pour comparer la valeur après réparation (VAR) de cette propriété avec les coûts estimés et les réparations que vous devrez effectuer.
- Recherchez en ligne ou parlez à un agent immobilier local pour connaître la valeur marchande d'autres maisons dans le quartier dans lequel vous envisagez d'acheter. Cela vous donnera une idée de l'ARV, qui vous aidera à décider si votre investissement sera rentable ou non..
- Vous pouvez utiliser un calculateur de remodelage en ligne comme celui de https://www.remodelingcalculator.org/. Cet outil vous demandera des informations de base comme les dimensions de la maison et l'étendue des rénovations que vous êtes prêt à faire, puis vous donnera une estimation très approximative.
Étape 5. Tenir compte des coûts de possession
En plus des coûts d'équipement, de main-d'œuvre et, bien sûr, de la propriété elle-même, il existe de nombreux autres coûts à prendre en compte lorsque vous décidez d'une propriété. Les coûts associés à la possession d'une propriété que vous n'avez pas vendue sont généralement appelés coûts de possession. Ceux-ci peuvent inclure les taxes foncières, les frais de copropriété ou d'association, les assurances et les services publics tels que les services d'électricité, de gaz et d'eau. Vous devrez également payer un agent immobilier pour ses services, ce qui peut représenter en moyenne cinq à dix pour cent du prix de vente de cette propriété.
- N'oubliez pas que plus vous détenez longtemps un bien sans le retourner avec succès, plus vos frais de port s'accumuleront.
- Toutes les maisons ne se vendent pas tout de suite. Même une maison attrayante dans une zone chaude peut être sur le marché pendant un certain temps, ce qui peut augmenter les coûts très rapidement. Vous voudrez peut-être avoir un plan de secours, y compris la location de la propriété ou y vivre vous-même, juste au cas où la vente ne se concrétiserait pas. Certains experts immobiliers conseillent de ne procéder à un achat que si vous êtes disposé/capable de conserver la maison et d'y vivre ou de la louer pendant au moins cinq ans, au cas où la vente ne se déroulerait pas comme prévu.
Étape 6. Calculez votre prix d'offre maximum pour acheter la maison
Cela peut être calculé en commençant par le prix de détail attendu après l'achat et le remodelage. Ensuite, ajoutez tous les frais de clôture. Trouvez votre prix d'offre maximum en prenant ce montant, puis en soustrayant les coûts de rénovation, les intérêts sur les prêts et le profit souhaité. Ce chiffre représente le maximum que vous seriez prêt à payer pour une propriété et peut être utilisé dans les négociations.
Étape 7. Finalisez l'achat
En plus de tous les autres coûts impliqués dans l'achat, la réhabilitation et la vente d'une maison, vous devrez également considérer les coûts de financement. Aurez-vous besoin de contracter un emprunt pour finaliser l'achat ? Si c'est le cas, vous devrez faire le tour pour trouver le meilleur taux d'intérêt sur un prêt immobilier. Si vous trouvez une bonne offre de prêt ou avez obtenu suffisamment de capital pour effectuer l'achat, et si tout le reste est conforme à votre budget, alors vous êtes prêt à faire une offre à l'agent immobilier de cette propriété.
Partie 3 sur 6: Rénovation de la cuisine
Étape 1. Estimez le bénéfice
Votre première étape devrait être de déterminer combien une cuisine rénovée ajouterait au prix de vente. Si les coûts de rénovation dépassent le bénéfice, la rénovation ne doit pas être effectuée. La connaissance de la valeur ajoutée peut être déduite de l'étude d'autres maisons similaires dans la région avec ou sans cuisines rénovées et de leurs prix de vente récents.
Étape 2. Travaillez avec ce que vous avez
Vous pouvez radicalement réorganiser une cuisine sans vous ruiner si vous planifiez soigneusement et travaillez avec la cuisine que vous avez achetée. Le moyen le plus simple de maximiser l'efficacité de la cuisine (et d'économiser votre budget) est de rénover sans changer l'emplacement de la plomberie et des conduites de gaz. De cette façon, vous pouvez changer l'apparence de la cuisine sans modifier radicalement la disposition.
Étape 3. Donnez une large couchette
De larges passerelles rendent une cuisine accessible et facile à travailler. Si vous prévoyez une refonte totale de la cuisine, planifiez votre aménagement en fonction de l'espace de marche et de l'espace pour que les résidents puissent cuisiner.
- Les chemins dans le corps principal de la cuisine doivent avoir au moins 36 pouces de large.
- Les chemins qui passent devant le poêle et le comptoir doivent avoir une largeur de 42 pouces pour accueillir un cuisinier ou de 48 pouces pour accueillir deux cuisiniers.
Étape 4. Gardez les coins dégagés
Les appareils électroménagers et les armoires dans les coins peuvent être délicats. Vous devez prévoir un dégagement pour que les portes s'ouvrent et se ferment, ce qui peut laisser les coins de la cuisine encombrés et occupés. Pour une cuisine ouverte et lisse, prévoyez un espace suffisant pour ouvrir les portes des armoires et éloignez complètement les appareils électroménagers des coins.
Assurez-vous qu'une porte d'armoire d'un côté du coin ne claquera pas dans une porte d'armoire de l'autre côté du coin. Cela peut généralement être évité en veillant à ce que les portes des armoires s'ouvrent dans le même sens et soient correctement espacées (en fonction de la taille et du dégagement de chaque porte)
Étape 5. Installez les carreaux de dosseret
Les carreaux constituent une excellente surface de dosseret sur les murs au-dessus/derrière l'espace de comptoir et les dessus de cuisinière. Vous pouvez personnaliser vos carreaux avec des couleurs, des motifs et même des matériaux.
- Les carreaux de céramique sont faciles à nettoyer et peuvent résister à l'humidité et à la chaleur, mais ils ont tendance à être plus chers que certaines autres options de carrelage.
- Les carreaux de métro ont tendance à s'adapter facilement à n'importe quel style de cuisine et sont souvent moins chers que les autres options de carrelage.
- L'acier inoxydable constitue un matériau de dosseret élégant et très facile à nettoyer. Il donne à n'importe quelle cuisine un aspect élégant et moderne, mais peut être très coûteux.
- Vous devriez également étudier les publications sur la rénovation et le logement pour déterminer quels matériaux de dosseret sont à la mode en ce moment. Cela peut vous aider à faire le bon choix pour que votre cuisine paraisse « actuelle ».
Étape 6. Envisagez d'inclure une île
Les îlots permettent aux cuisines de se sentir plus ouvertes et fonctionnelles. Un îlot peut abriter un poêle, des comptoirs, un espace de rangement, un espace repas ou toute combinaison de ce qui précède.
- Assurez-vous que l'îlot reflète les dimensions de la cuisine. Par exemple, si la cuisine est longue et étroite, un îlot long et étroit correspondra le mieux à la pièce.
- Si vous installez un îlot multi-usage, recherchez un îlot à plusieurs niveaux/niveaux. De cette façon, votre salle à manger est séparée de l'endroit où les aliments seront préparés ou stockés.
- Les armoires sous le comptoir de l'îlot constituent un excellent espace de rangement. Vous pouvez facilement ranger des casseroles et des poêles ou même des produits secs sous l'îlot pour libérer de l'espace sur le comptoir.
- Si vous faites votre propre travail et que vous n'avez pas une grande expérience de la construction, vous pouvez acheter un îlot de cuisine préfabriqué dans un magasin de matériaux de construction ou trouver une vieille armoire en bois solide et la remettre en état. Grattez la vieille peinture et personnalisez le meuble avec une teinture à bois ou un schéma de peinture pour l'assortir au reste de la cuisine. Ou optez pour une nouvelle couleur audacieuse pour faire ressortir la nouvelle île.
Étape 7. Assurez-vous que les appareils sont à la hauteur
Si les appareils existants dans la cuisine sont vieux, vous voudrez peut-être envisager de les remplacer. Les acheteurs s'attendent à ce que la qualité des appareils électroménagers soit à la hauteur de la qualité de la maison. Regardez des maisons à prix similaire qui ont récemment été vendues dans la région. Ont-ils de nouveaux appareils? Si c'est le cas, vous pourriez avoir des difficultés à vendre la maison sans eux. Les appareils peuvent inclure des réfrigérateurs, des plaques de cuisson, des fours et des micro-ondes.
Partie 4 sur 6: Mise à jour de la salle de bain
Étape 1. Calculez le rendement potentiel avant de rénover
Comme pour les rénovations de cuisines, les rénovations de salles de bain peuvent augmenter considérablement la valeur de la maison. Cependant, ce coup de pouce sera annulé si le coût de la rénovation est encore plus élevé. Étudiez les maisons similaires vendues à proximité pour évaluer le montant gagné par la rénovation des salles de bains. Ensuite, estimez vos propres coûts de rénovation. Si les coûts sont supérieurs au gain, réduisez l'ampleur de vos rénovations ou abandonnez la rénovation de la salle de bain.
Étape 2. Choisissez un design tout blanc
Les murs, les comptoirs et les carreaux blancs peuvent rendre la salle de bain plus spacieuse et plus propre. Cela peut également rendre une pièce d'apparence ordinaire plus élégante et attrayante, ainsi que neutre - ce qui est important, car vous voulez que les acheteurs potentiels puissent se voir y vivre.
Étape 3. Maximisez la lumière naturelle
Si la salle de bain a au moins une fenêtre, vous pouvez rendre la pièce plus lumineuse et plus accueillante en apportant des changements subtils pour maximiser la lumière. Essayez de suspendre des rétroviseurs latéraux pour refléter la lumière naturelle de la fenêtre et faciliter le toilettage.
Étape 4. Choisissez un matériau de carrelage
Le carrelage en céramique est beaucoup moins cher que des matériaux plus chers comme le marbre, mais peut être acheté avec des motifs qui ressemblent au marbre. Vous pouvez choisir des carreaux de céramique en faux marbre à prédominance blanche pour un look épuré et élégant. Cependant, vous devez comprendre les attentes des acheteurs pour prendre la bonne décision concernant les matériaux. Les maisons plus chères auront des acheteurs plus exigeants qui auront besoin de carreaux de marbre ou de pierre.
Étape 5. Utilisez des carreaux de douche élégants
Vous pouvez choisir des carreaux de céramique à moindre coût pour le sol, mais lorsqu'il s'agit de refaire le carrelage de la douche ou de la baignoire, vous voudrez peut-être opter pour un carreau plus élégant. Le marbre, bien que plus cher, peut radicalement transformer n'importe quelle cabine de douche et créer une atmosphère de spa.
Vous devez également déterminer s'il faut séparer la baignoire et la douche ou éliminer l'une de l'autre. Ceci, encore une fois, dépendra des attentes de vos acheteurs
Partie 5 sur 6: Apporter d'autres modifications
Étape 1. Repeignez avec des couleurs neutres
Lorsque vous peignez votre maison, il est important d'utiliser des couleurs neutres. Les couleurs trop vives, trop sombres ou trop fades peuvent fonctionner pour une pièce isolée, mais dans l'ensemble, la majorité des pièces devraient être une couleur située au milieu du spectre. Essayez une peinture de couleur crème, beige ou kaki pour rendre la maison neutre à l'œil.
Étape 2. Égayez l'intérieur
En plus de la cuisine et de la salle de bain, vous devrez probablement effectuer quelques réparations dans le reste de la maison. Comblez les trous, repeignez chaque pièce (peu importe l'état de la pièce), remplacez la moquette ancienne ou usée et remplacez les luminaires et la quincaillerie des armoires. L'objectif est de rendre la maison aussi proche que possible du neuf, tout en respectant votre budget.
- Vous voudrez probablement garder les meubles à l'extérieur, mais vous aurez toujours besoin d'utiliser quelque chose pour attirer l'attention du spectateur. Essayez de placer une grande plante (comme une soie, un arbre ou un arbuste artificiel) dans le coin le plus visible de la pièce.
- Envisagez de « mettre en scène » (créer un aspect habité avec des meubles et des décorations) pour rendre la maison plus attrayante.
- Dans les pièces qui manquent de lumière naturelle, pensez à mettre une lampe sur pied dans un coin pour éclairer l'espace.
- Ajoutez de petites touches de couleur en plaçant des accessoires aux couleurs vives pour contraster avec la couleur neutre de la pièce. Essayez de disposer des essuie-mains rouges ou bordeaux dans la maison et laissez un vase avec des fleurs de couleur rouge bien en vue.
- Pensez à montrer des photos avant et après pour souligner à quel point la maison a subi une transformation radicale.
Étape 3. Gardez la cour bien rangée
Une cour négligée ou en désordre peut décourager les acheteurs avant même qu'ils ne visitent l'intérieur de la maison. Il est important de garder la cour bien entretenue et arrosée, et de maintenir l'extérieur de la maison.
- Retouchez toute peinture écaillée.
- Gardez la cour impeccable. Vous voulez que toute la propriété soit attrayante, pas seulement l'intérieur. Si l'extérieur semble négligé, de nombreux acheteurs potentiels ne voudront même pas voir l'intérieur.
- Envisagez un aménagement paysager professionnel pour maximiser l'attrait extérieur.
Partie 6 sur 6: Vendre la maison
Étape 1. Ne vous précipitez pas
Il est important de ne pas conserver une propriété trop longtemps, car vous serez aux prises avec des taxes et des frais de possession. Mais si vous vous précipitez trop rapidement pour mettre une maison retournée sur le marché, vous courez le risque qu'elle ne soit pas à son plein potentiel. Vous devrez décider ce qui est bon pour vous et votre budget, mais la clé réside dans l'équilibre des coûts avec les rénovations pour rendre la maison aussi attrayante que possible dans le cadre de votre budget.
Étape 2. Trouvez un courtier hypothécaire qualifié
Si vous ne faites pas appel aux services d'un courtier hypothécaire, vous courez le risque de perdre beaucoup de temps avec des acheteurs non qualifiés. L'embauche d'un courtier en hypothèques vous permet de savoir que toute personne qui recherche la propriété sera pré-qualifiée, ce qui contribuera à réduire le temps que votre propriété est sur le marché.
- Les courtiers en hypothèques agissent comme intermédiaires pour faciliter les transactions. Ils déterminent l'admissibilité d'un acheteur potentiel à un prêt et peuvent également aider cet acheteur à trouver un prêt, bien que les courtiers en hypothèques ne prêtent pas directement de l'argent eux-mêmes.
- Recherchez des courtiers hypothécaires en ligne. Vous pouvez comparer les tarifs et trouver un courtier qui respectera votre budget en magasinant avant de choisir un courtier.
Étape 3. Travaillez avec un agent immobilier
Un agent vous aidera à obtenir un juste prix pour votre propriété et pourra faciliter tous les détails de la vente. Choisir le bon agent vous aidera à vous assurer que votre vente se déroule sans heurts et rapidement. Même si vous devrez payer pour les services d'un agent, il peut être avantageux de réduire les frais de possession et les taxes que vous devrez accumuler en gardant votre maison pendant une période prolongée.
- Obtenez des présentations d'annonces d'au moins trois agents. Cela peut vous aider à fixer le meilleur prix pour votre propriété et à comparer les capacités de vente de plusieurs agents.
- Si un agent suggère qu'il peut vous obtenir un prix exceptionnellement élevé pour la propriété, cela peut être un signal d'alarme. Des prix de vente extrêmement élevés peuvent décourager les acheteurs potentiels avant même qu'ils ne voient la propriété.
- Recherchez un agent qui travaille dans l'immobilier à temps plein. De cette façon, vous savez que l'agent est disponible pour montrer la propriété à tout moment de la journée, ce qui peut vous aider à maximiser vos chances de vente rapide.
- Recherchez une commission raisonnable. La plupart des commissions de vente pour les agents immobiliers se situent entre cinq et sept pour cent du prix de vente, qui est réparti entre votre agent vendeur et l'agent de l'acheteur. Mais une commission exceptionnellement basse peut repousser les acheteurs potentiels, car la commission peut ne pas valoir l'effort de l'agent d'achat pour montrer la propriété. Choisissez une commission juste pour vous assurer que votre propriété attire les agents de vos acheteurs potentiels.
Étape 4. Anticipez les coûts de vente
Vendre une maison peut coûter très cher. En plus des frais de réparation et d'embauche d'un agent immobilier, vous devrez payer les frais de clôture et les impôts sur les gains en capital. En fin de compte, les coûts totaux associés à la vente d'une maison peuvent représenter jusqu'à 10 % du prix de vente de la propriété.
Assurez-vous de tenir compte des coûts de vente dans votre budget. Toutes vos dépenses s'additionneront rapidement, il est donc important de garder à l'esprit combien vous dépensez à chaque étape du processus de changement de maison
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Des astuces
Lisez et étudiez tous les cours possibles sur le retournement de maison et l'achat d'appartements avec peu ou pas d'argent. Vous voudrez peut-être commencer par réhabiliter des propriétés locatives à plus petite échelle (appartements ou condos) avant d'essayer de transformer une maison
Mises en garde
- Considérez le marché du logement dans votre région AVANT de commencer ce plan. Actuellement, le marché du logement ralentit (presque au point mort) dans de nombreux endroits, et les propriétés répertoriées dans ces régions peuvent rester sur le marché pendant des mois. Si votre emplacement est l'un de ces marchés en ralentissement, vous aurez une GRANDE opportunité d'acheter une maison à un prix avantageux, mais vous aurez du mal à essayer de la vendre.
- Les propriétés à fort effet de levier font partie des propriétés à plus haut risque. Faites toutes les recherches possibles pour déterminer si tirer parti de vos propriétés est la meilleure stratégie pour vous.
