Acheter des maisons plus anciennes, les réparer, puis les revendre à profit est communément appelé "retourner" une maison. Un retournement réussi dépend de la recherche de propriétés dont le prix est suffisamment bas pour permettre un profit lorsque l'investissement initial et le coût des réparations sont soustraits du prix de vente final. Il existe une variété de façons de trouver des maisons à retourner. Tout d'abord, dressez une liste de maisons à l'aide de ressources en ligne, d'informations provenant du bureau du greffier du comté et en consultant un agent immobilier. Évaluez soigneusement toutes les maisons. Avant de faire un achat définitif, consultez des professionnels et négociez avec le vendeur. Cela vous aidera à trouver le meilleur prix pour faire un profit en retournant une maison.
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Partie 1 sur 3: Compiler une liste de maisons
Étape 1. Renseignez-vous sur les prix moyens de votre marché
La première étape pour trouver des maisons à renverser est de connaître votre marché. Vous voulez vous assurer de comprendre quel est le prix moyen dans la région que vous recherchez afin de mieux identifier les maisons sous-évaluées.
- Regardez une variété de maisons actuellement sur le marché pour avoir une idée du prix moyen. Non seulement cela vous donnera une idée des maisons qui sont sous-évaluées, mais cela vous donnera également une idée du prix auquel vous devriez vendre une maison réparée.
- Vous devriez également examiner les facteurs qui affectent la valeur d'une maison. La maison est-elle dans un quartier sûr? Est-ce à proximité d'une école ou d'un quartier d'affaires ? A-t-il des facteurs qui le rendent souhaitable pour l'acheteur moyen ? Vous voudrez cibler les maisons sous-évaluées dans ces zones, car vous êtes plus susceptible de les vendre à profit plus tard.
Étape 2. Recherchez des maisons sous-évaluées à l'aide d'outils en ligne
L'une des meilleures façons de commencer à chercher des maisons à retourner est d'utiliser des outils en ligne. Les moteurs de recherche en ligne vous permettront de donner une fourchette de prix et de rechercher des maisons dans des zones spécifiques. Commencez votre liste en trouvant une variété de maisons en ligne.
- Vous pouvez rechercher des maisons en utilisant des sites comme Zillow, Realtor.com ou Trulia. Ajustez le moteur de recherche pour que les prix les plus bas soient répertoriés en premier. Regardez une variété de maisons et enregistrez les listes d'intérêt sur votre ordinateur.
- Cela vous donnera une idée de l'endroit où les maisons moins chères ont tendance à être dans un quartier. Cela peut vous aider à affiner votre recherche sur la route, lorsque vous recherchez des maisons par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'autres points de vente.
- Gardez à l'esprit que les maisons sous-évaluées ne sont pas toujours les moins chères. Vous voulez une maison vendue à un prix inférieur à sa valeur marchande, mais qui peut être réparée et revendue plus tard. La maison la moins chère d'une région peut avoir de sérieux problèmes et ne pas valoir l'investissement.
- Il existe de nouveaux sites Web dans certaines régions du comté qui peuvent vous donner un bon point de départ et ils effectuent une partie de la vérification pour vous. BMV fait un excellent travail en exécutant des compositions automatisées et en les comparant au prix catalogue, de sorte que les offres inférieures à la valeur marchande (ou sous-évaluées) soient déjà filtrées pour vous. Même si chaque transaction peut ne pas être une bonne affaire, elle peut vous donner un excellent point de départ pour commencer votre recherche d'une propriété potentielle. Ce site donne également d'autres statistiques utiles telles que les ventes de REO et le nombre moyen de jours sur le marché dans la région. Ce genre de chiffres peut donner un aperçu de ce qui se passe chez le voisin cible.
Étape 3. Visitez le bureau de votre greffier de comté pour trouver des maisons dans le processus de forclusion
Les maisons soumises à un processus de saisie seront généralement moins chères. Les maisons saisies sont faciles à renverser et peuvent ne pas nécessiter de réparations importantes. Vous pourrez peut-être faire une offre au propriétaire directement, ce qui peut être moins cher que de passer par un agent immobilier. Vous pouvez visiter le bureau du greffier de votre comté local, ou le bureau du greffier du comté dans la région que vous cherchez à acheter, pour trouver des listes de maisons saisies.
Étape 1.
- Parlez à un employé du bureau de la façon de trouver des maisons saisies. Vous recherchez généralement un avis de vente, une Lis Pendens ou un avis de défaut.
- Vous pouvez également consulter le journal local. Il y a généralement une section d'avis public qui vous avertit des maisons saisies.
Étape 2. Recherchez des maisons en dehors des grandes villes
Ne limitez pas votre recherche aux grandes villes. Alors que les maisons dans les villes ont tendance à se vendre plus cher, vous pouvez toujours faire un profit en retournant des maisons en dehors d'une ville. Vous pouvez généralement trouver des maisons à bas prix 2 à 3 heures en dehors des limites de la ville.
- N'allez pas trop à la campagne. Il est peu probable qu'une ferme dans une région isolée se vende avec un grand profit. Restez dans les petites villes proches des villes ou des zones suburbaines.
- Si possible, regardez les maisons loin des côtes. Les maisons dans les villes du Midwest et du Sud ont des prix beaucoup moins chers que les maisons de la côte est ou ouest.
Étape 3. Configurez un système d'alerte automatique
Si vous trouvez une maison à un bon prix, vous voulez être la première personne à faire une offre. Cela peut vous donner un avantage sur la concurrence. C'est une bonne idée d'avoir un système d'alerte automatique mis en place. Discutez avec votre agent immobilier d'un système d'alerte automatique. Si vous ne travaillez pas avec un agent, des sites comme Zillow vous permettent généralement de mettre en place des alertes automatiques concernant les maisons d'un certain prix dans une certaine zone.
Étape 4. Recherchez des maisons à vendre par le propriétaire
Si un propriétaire a besoin de vendre une maison rapidement, il peut renoncer à parler à un agent immobilier. Les maisons mises en vente par le propriétaire peuvent se vendre moins cher. Les propriétaires peuvent ne pas connaître la vraie valeur de leur propriété et la laisser aller à un prix bien inférieur à la valeur marchande. C'est une bonne idée de traverser certains quartiers où vous envisagez d'acheter des maisons à renverser. Gardez un œil sur les panneaux indiquant « À vendre par le propriétaire ».
Étape 5. Consultez un agent immobilier
C'est toujours une bonne idée d'avoir un professionnel à vos côtés. Si vous êtes nouveau sur le marché immobilier, parlez à un agent immobilier pour trouver des maisons à renverser. Un agent qualifié peut vous aider à vous orienter vers des maisons de haute qualité à bas prix qui répondent à vos besoins.
- Vous pouvez trouver un agent immobilier en ligne ou en parcourant les pages jaunes. Vous pouvez lire les avis d'un agent sur un site Web comme Yelp pour vous assurer qu'il a une solide réputation.
- Vous devriez également demander à d'autres personnes qui ont changé de maison de vous recommander un agent. Un agent immobilier devrait également être prêt à vous donner les coordonnées de vos anciens clients. Parlez à d'anciens clients et posez une variété de questions pour vous assurer qu'un agent immobilier potentiel est solide.
Partie 2 sur 3: Évaluation des investissements potentiels
Étape 1. Visitez une variété de maisons
Ne limitez pas votre recherche lorsque vous cherchez des maisons à retourner. Visitez une grande variété de maisons dans un certain nombre de domaines différents. Pesez le pour et le contre de chaque maison que vous visitez afin de pouvoir décider quelles maisons valent votre investissement.
- Assistez à de nombreuses journées portes ouvertes dans le quartier de votre choix. Vous devriez également parler à votre agent immobilier et lui demander de visiter plusieurs maisons en une journée.
- Découvrez pourquoi les maisons peuvent être bon marché. Certaines maisons bon marché peuvent nécessiter des réparations importantes ou être mal situées. D'autres maisons peuvent n'avoir besoin que de réparations mineures et leur prix peut baisser en raison d'autres facteurs, tels que les propriétaires ayant besoin de vendre rapidement.
Étape 2. Ne craignez pas les maisons qui ont besoin de réparations
Certaines maisons peuvent être moins chères car elles nécessitent des travaux de réparation. La plupart des maisons que vous trouvez lorsque vous retournez des maisons seront des réparateurs dans une certaine mesure, alors ne rechignez pas à un travail de réparation. Si les réparations peuvent être effectuées rapidement et à moindre coût, la maison peut valoir l'investissement.
- Souvent, une maison n'a besoin que de réparations esthétiques. Un mauvais travail de peinture, une mauvaise moquette ou une odeur forte peuvent laisser une maison sur le marché pendant longtemps. Cela entraînera une baisse du prix de la maison. Cependant, des problèmes comme celui-ci sont assez faciles à résoudre.
- Faites des recherches de votre côté. Appelez divers entrepreneurs et demandez-leur combien coûtent généralement certaines réparations. Vous devriez également demander aux propriétaires ou aux agents immobiliers s'il y a des réparations majeures à faire dans la maison.
Étape 3. Faites beaucoup d'offres
C'est une bonne idée de faire beaucoup d'offres lors de la recherche de maisons à retourner. Le marché sera probablement quelque peu concurrentiel et vous ne pourrez pas acheter toutes les maisons pour lesquelles vous faites une offre. Les professionnels vous conseillent d'utiliser la règle 100-10-1. Cela signifie que vous devriez examiner environ 100 maisons, faire une offre sur environ 10 maisons et finir par acheter 1 maison sur 10.
- N'ayez pas peur de faire des offres sur des maisons qui ne sont pas votre premier choix. La plupart de vos offres échoueront de toute façon. Si vous vous retrouvez avec une maison qui n'était pas votre premier choix, vous pouvez toujours tirer le meilleur parti de l'achat.
- Cependant, ne faites pas d'offres sur des maisons dont vous savez que vous ne voulez pas. Une maison dans un très mauvais quartier, par exemple, n'est probablement pas un investissement rentable. Ne faites des offres que sur des maisons avec lesquelles vous pensez pouvoir vivre.
Partie 3 sur 3: Parler à des professionnels de la réalisation d'un achat
Étape 1. Faites inspecter la maison des propriétés que vous envisagez d'acheter
N'achetez jamais une propriété sans avoir effectué une inspection de la maison à l'avance. Engagez un inspecteur en bâtiment qualifié pour évaluer la maison avant de faire une offre.
- Un inspecteur en bâtiment sera un tiers neutre qui ne souhaite pas minimiser les dommages pour conclure une vente. Il ou elle vous fera savoir combien de travail est nécessaire à la maison.
- Une maison qui a besoin de réparations mineures est un excellent investissement si vous cherchez à transformer une maison. Cependant, une maison qui a besoin de rénovations majeures peut ne pas valoir votre temps et votre argent.
Étape 2. Parlez à un avocat
À moins que vous n'ayez vous-même un diplôme en droit, vous ne devriez jamais acheter une maison sans en parler à un avocat spécialisé dans l'immobilier. Il y a beaucoup de paperasse et de contrats impliqués dans l'achat d'une maison. Un avocat spécialisé en immobilier vous conseillera avec soin et vous évitera de prendre de mauvaises décisions d'achat.
- Vous pouvez trouver un avocat immobilier en ligne ou dans les pages jaunes locales. Vous devriez également parler à des amis ou des collègues qui retournent les maisons et demander une référence.
- Lisez toujours les critiques avant d'engager un avocat pour vous assurer de choisir quelqu'un qui a une solide réputation.
Étape 3. Obtenez des estimations des coûts de réparation auprès de divers professionnels
Vous voulez vous assurer que le coût des réparations ne dépasse pas le profit éventuel d'une maison. Appelez une variété d'entrepreneurs agréés dans votre région. Dites-leur de quels types de réparations vous avez besoin et demandez-leur un devis. Calculez approximativement le coût total des réparations.
- Certains entrepreneurs ne fourniront pas d'estimation gratuite si vous n'êtes pas propriétaire de la propriété, à moins que vous n'ayez déjà une relation de travail avec eux. Dans certains cas, vous devrez peut-être payer une somme modique pour obtenir une estimation des réparations sur une propriété que vous ne possédez pas.
- Appelez une variété d'endroits et recherchez les tarifs les plus bas. Cependant, vous devriez également lire les avis en ligne et parler à d'autres clients avant de choisir un entrepreneur.
- S'il y a des réparations mineures, comme un mauvais travail de peinture, envisagez de les faire vous-même. Cela peut vous faire économiser de l'argent lorsque vous retournez la maison.
Étape 4. Calculez quelques chiffres pour déterminer combien offrir pour une maison
Vous voudrez vous assurer que toute maison que vous achetez peut générer des bénéfices. Pour déterminer combien vous devriez offrir, vous devrez faire quelques calculs simples. Votre agent immobilier et votre avocat devraient être en mesure de vous aider à estimer certains coûts, ainsi que le prix de vente éventuel de votre propriété.
- Vous aurez besoin de ce que l'on appelle la valeur après réparation (ARV). C'est le prix auquel la propriété finira par se vendre, et votre agent peut déterminer ce prix pour vous en examinant les ventes récentes dans le quartier.
- Vous voulez que l'ARV soit d'environ 70 % de ce que vous paieriez pour la maison. Multipliez l'ARV par 0,7 pour savoir combien vous devez payer pour la maison. Par exemple, une maison avec un ARV de 200 000 $ ne devrait pas être achetée pour plus de 140 000 $ si elle ne nécessite aucune réparation. Vous devez cependant déduire le coût des réparations. Si votre maison nécessite 40 000 $ de réparations, ne l'achetez pas pour plus de 100 000 $.
Étape 5. Négociez avec le vendeur
Vous devez toujours négocier avant de fixer un prix final. Si vous négociez avec le vendeur, vous pourriez même obtenir un prix inférieur à celui que vous souhaitiez au départ. N'acceptez pas le premier prix demandé par le vendeur, surtout s'il est supérieur au prix maximum que vous avez calculé.
C'est là qu'il est utile de faire beaucoup d'offres. Si vous semblez prêt à abandonner la vente, le vendeur sera peut-être plus susceptible de céder à votre offre
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Des astuces
- Commandez toujours une recherche de titre complète avant de payer en espèces pour une propriété à renverser. Sinon, vous devrez peut-être mener une bataille judiciaire pour récupérer votre investissement si le titre ne peut pas être transmis légalement.
- Cela peut prendre de 2 semaines à un an pour qu'un titre soit clair. Assurez-vous qu'une éventualité de titre est en place afin que vous puissiez annuler s'il y a des éléments troublants sur le rapport de titre. S'il est possible d'effacer ces éléments, vous voudrez peut-être continuer, mais sinon, vous voudrez peut-être revenir en arrière.
- Si vous finissez par perdre de l'argent en renversant une maison, ce qui n'est pas rare, alors vous voudrez peut-être louer la maison pendant un an ou deux pour gagner de l'argent supplémentaire avant de la vendre.
